티스토리 뷰
상생임대인 혜택이 얼마나 큰지 가늠이 잘 안 되시죠? 이 혜택을 수치로 계산해 보면 쉽게 와다으실 거예요. 이번 포스팅을 잘 읽어보시면 고가주택 매도 시 상생임대인 양도소득세 계산 사례를 통하여 절세금액을 숫자로 확실하게 이해하실 수 있습니다.
아래 버튼에서 상생임대인 제도의 절세 혜택을 확인하고 신청하실 수 있습니다.
목차
상생임대인 양도소득세 계산 사례: 고가주택 알아보기
상생임대인이 되면 1가구 1주택 비과세 특례와 고가주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 2년 거주 요건이 면제됩니다. 2024년 현재 고가주택 기준이 12억이므로 매도가액 12억 이하인 주택을 양도할 경우에 양도차익에 대해 비과세 혜택을 받게 되죠.
12억원을 초과하는 경우에는 과세대상 양도차익 계산식에 따라 나온 과표에 세율을 적용받습니다. 이때 중요하게 적용되는 것이 장기보유특별공제인데, 상생임대인으로 인정받으면 2년 거주를 하지 않아도 1년에 4%씩 공제를 받을 수 있어요.
상생인대인 양도소득세 혜택이 얼마나 큰지 숫자로 보여드리겠습니다. 아래 예시는 실사례이며 매도가는 현시세를 기준으로 산정하였습니다.
[ 예시 주택 기본 정보 ]
- 부부 공동명의 주택(50:50)
- 매수시기 및 매수가: 2019년 9월, 26억원
- 매도시기 및 매도가: 2029년 9월, 40억원
- 취득세 등 필요 경비: 1.2억원
[ 양도소득세 계산 결과 ]
10년 보유했을 때 상생임대인 조건을 충족했을 때와 그렇지 않을 때 양도소득세 차이가 약 6,150만원 차이가 발생합니다. 이 예시를 기준으로 봤을 때 2년간 5% 내 임대보증금 인상 제한의 가치가 약 6,150만원이라는 얘기가 됩니다.
아래 파일을 다운로드하시면 여러분 주택에 적용하여 계산해 보실 수 있습니다.
물론 정확하게 계산하려면 제값을 받지 못한 보증금의 이자수익 정도를 제외해야 합니다. 1억당 50만원 정도 생각하시면 무난할 것 같네요.
양도소득세 시뮬레이션을 돌려보시면 실제 여러분의 경우 상생임대인 조건 충족이 실제 얼마의 가치를 갖는지 확인하실 수 있습니다.
상생임대인의 가치! 아래에서 확인해 보시죠?
상생임대인 조건 충족 시 장기보유특별공제율 세율 변화
상생임대인 조건 충족 시 2년 거주 요건을 면제받을 수 있다고 말씀드렸습니다. 고가 주택의 경우 이 면제 조항이 영향을 주는 부분은 장기보유특별공제율입니다.
주택 양도 시 오랫동안 보유하고 있거나 거주하면 양도차익에서 일정 비율만큼을 공제해 줍니다. 최대 공제율은 거주공제 40%, 보유공제 40%입니다.
그런데 여기에는 2년 이상 거주 조건이 있어요. 만약 이 조건을 충족하지 않으면 보유공제는 1년에 2%씩, 최대 20%까지 적용됩니다.
보유공제가 줄어들면서 과세표준이 상승하게 되고, 그에 따라 양도소득세율이 38%에서 40%로 달라집니다.
이러한 변화가 합쳐져 결국 상생임대인을 충족하지 못하면 세금을 약 6,150만원 더 납부하게 되네요.
상생임대인 조건 충족 vs. 미충족으로 발생하는 차이는 다음과 같이 요약할 수 있습니다.
| 부부공동명의 10년 보유 후 매도시 (26억 매수, 40억 매도) |
상생임대인 조건 충족(=2년 거주요건 면제) | 상생임대인 조건 미충족 |
| 보유공제율 | 40% | 20% |
| 양도소득세율 | 38% | 40% |
| 추가 납부세액 | - | + 6,150만원 |
고가주택 양도차익 과세표준에 따라 세율과 납부세액은 달라질 수 있습니다.
아래에서 여러분 주택에 맞는 과세표준별 세율과 누진 공제금을 확인하실 수 있습니다.
상생임대인 혜택 정리
상생임대인 제도의 유효기간은 2022년 12월 31일 -> 2024년 12월 31일 -> 2026년 12월 31일로 계속 연장되고 있습니다. 중요한 혜택은 1가구 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건을 면제하는 것입니다.
자세한 혜택을 정리하면 다음과 같습니다.
전세를 끼고 주택 매입을 하는 경우, 상생임대인 제도를 활용한다면 거주 요건 부담 없이 양도소득세를 줄일 수 있는 방법이 됩니다.
2026년 12월 31일까지 연장되었기 때문에 직전 임대차계약과 상생 임대차계약 등을 주의하시면 아직 상생임대인이 될 수 있는 기회가 있습니다.
아래에서 상생임대인이 되는 법을 확인하실 수 있습니다.
이상으로 고가주택 상생임대인 양도소득세 계산 사례에 대하여 자세하게 살펴보았습니다. 감사합니다.
[함께 보면 좋은 글]